| 各位嘉賓、網(wǎng)友，大家好！這里是常州市人民政府門戶網(wǎng)站“在線訪談”欄目。今天我們邀請到的嘉賓是常州市武進區(qū)人民政府副區(qū)長朱慧峰，武進區(qū)住建局局長談正剛。兩位將圍繞《優(yōu)化住宅維修基金管理 提升物業(yè)服務和社區(qū)治理》與大家在線互動交流。朱副區(qū)長、談局長，請跟廣大網(wǎng)民打個招呼吧！ 2025-02-27 10:30:25 |
| 大家好，我是常州市武進區(qū)人民政府副區(qū)長朱慧峰。 2025-02-27 10:30:45 |
| 大家好，我是武進區(qū)住建局局長談正剛。 2025-02-27 10:30:55 |
| 好的，今天在線交流時間約為1個小時，歡迎廣大網(wǎng)友踴躍提問！ 2025-02-27 10:31:15 |
| 《常州市住宅物業(yè)管理條例》出臺后，維修資金的繳存有何新變化？ 2025-02-27 10:32:15 |
| 在新條例實施之前，武進區(qū)的大部分住宅專項維修資金是由業(yè)主在辦理房屋集中交付時，通過開發(fā)商直接繳存到武進區(qū)維修資金財政專戶內，部分零星交房的業(yè)主是直接在區(qū)住建局維修資金繳存窗口內繳存的。2019年7月1日《常州市住宅物業(yè)管理條例》出臺后，根據(jù)《條例》規(guī)定實施了新的維修資金交存方式：已竣工驗收并達到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設單位所有的物業(yè)，建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當將首期住宅專項維修資金先行交存至住宅專項維修資金專戶。已先行交存住宅專項維修資金的建設單位，可以在物業(yè)售出或者交付時向業(yè)主收取住宅專項維修資金，并出具住宅專項維修資金專用票據(jù)。 2025-02-27 10:36:33 |
| 武進區(qū)住宅專項維修資金的繳存標準是什么？ 2025-02-27 10:38:11 |
| 根據(jù)國有建設用地使用出讓時間的不同，標準也有差異。2008年3月23日以前簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目，業(yè)主按照房屋建筑面積每平方米30元標準交存首期維修資金，開發(fā)建設單位按照項目總建筑面積每平方米12元標準交存。
2008年3月24日以后簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目，首期維修資金標準為：不管是商品住宅還非商品住宅，配備電梯的，業(yè)主按照建筑面積每平方米120元標準交存；不配備電梯的，業(yè)主按照建筑面積每平方米60元標準交存。另外，住宅小區(qū)內單一產(chǎn)權的獨立式住宅，由業(yè)主按照建筑面積每平方米60元標準交存；住宅小區(qū)內營業(yè)性車庫（位）也由業(yè)主按照建筑面積每平方米60元標準交存。 2025-02-27 10:42:33 |
| 二手房過戶時需要交納維修資金嗎？ 2025-02-27 10:43:43 |
| 按照《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條規(guī)定：業(yè)主申請房屋轉移登記時，應當向房屋登記機構提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關憑證；房屋未交存首期維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的，應當補足，房屋賬戶中的維修資金隨房屋所有權同時過戶。
武進區(qū)在申請房屋轉移登記時需查驗住宅專項維修基金余額情況，如該房屋未交存首期維修基金或維修基金余額不足首期交存額的30%，應當補足再實施轉移登記；如該房屋住宅專項維修基金余額超過首期交存額的30%，不需要補交即可實施轉移登記。 2025-02-27 10:46:26 |
| 《民法典》實施以后對于維修資金使用的條件有何新變化？ 2025-02-27 10:47:23 |
| 在《民法典》實施以前，對于維修資金的使用，需征求相關受益業(yè)主意見，經(jīng)維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面簽字認可。在《民法典》實施以后，對于維修資金的使用，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 2025-02-27 10:50:26 |
| 房屋的所有問題都可以使用維修資金嗎？ 2025-02-27 10:51:09 |
| 維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。下列費用不得從維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用及住宅專有部位、專有設施設備維修、更新和改造費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用；（五）違反法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，占用住宅共用部位、共用設施設備，或改變住宅共用部位、共用設施設備用途后發(fā)生的維修、更新和改造費用；（六）其他不應列支的費用。 2025-02-27 10:56:21 |
| 《常州市住宅專項維修資金使用實施細則》出臺后，維修資金的使用有何新變化？ 2025-02-27 10:57:46 |
| 原有的《實施細則》自2017年施行以來，對規(guī)范市區(qū)住宅專項維修資金使用管理，提高工作效率，方便業(yè)主申請使用，保障維修資金使用公開透明安全等方面發(fā)揮了重要作用。經(jīng)過五年多的發(fā)展，我市大部分商品住宅物業(yè)保修期限屆滿，房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的需求日益增大，對維修資金的使用和管理水平提出了更高要求。2020年5月頒布的《中華人民共和國民法典》以及修訂的《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》，對有關維修資金管理的規(guī)定都作出了相應調整和明確。為此，我市對自2017年施行的《實施細則》進行了修訂，于2023年7月14日出臺了《常州市住宅專項維修資金使用實施細則》，進一步優(yōu)化使用流程，在規(guī)范管理的基礎上更加方便業(yè)主申請使用?！冻Ｖ菔凶≌瑢ｍ椌S修資金使用實施細則》出臺后，主要是縮短了現(xiàn)場勘查和材料審核時間，加快了維修資金申報進程。一般程序的現(xiàn)場勘查時間縮短為3個工作日；應急程序的現(xiàn)場勘查時間縮短為2個工作日。申報材料的審核時限由原來的30個工作日縮短為20個工作日。 2025-02-27 11:03:29 |
| 什么樣的項目可以采用維修資金的簡易程序，簡易程序的具體流程是什么樣的？ 2025-02-27 11:04:05 |
| 對于結算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項目，以及在8000元以下且涉及消防安全等方面的其他維修、更新和改造項目適用簡易程序。
業(yè)主是維修資金使用簡易程序的申請人，建議程序主要是以下三個流程：（一）申請人持報修單向區(qū)住建局物管部門申報維修項目。物管部門在三個工作日內組織工程造價咨詢機構進行現(xiàn)場查勘，確認是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分攤方式，出具現(xiàn)場查勘回復意見書。（二）申請人按照維修資金使用方案實施維修，經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后，將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決（結）算書、審計報告等材料報物業(yè)管理部門，提出維修資金結算申請，同時提交維修資金使用方案、工程預算書和征得業(yè)主同意的維修費用分攤清冊等材料；需要監(jiān)理的項目還應提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結。（三）物管部門在二十個工作日內審核結算申報材料，對符合維修資金劃轉條件的，組織公示七日，公示期滿無異議的，出具劃轉通知，由專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉至維修單位。
需要提醒的是，結算金額超出8000元的部分由業(yè)主自籌解決。 2025-02-27 11:10:19 |
| 有了解到市住建局推出的陽光物業(yè)平臺，可以查詢包括住宅專項維修資金、公共收益等情況，能否介紹下這個平臺具體有啥作用呢？居民具體應該如何更好使用陽光物業(yè)平臺？ 2025-02-27 11:12:39 |
| “陽光物業(yè)”是常州市物業(yè)管理公共服務平臺，可以一鍵辦理咨詢、報修、投訴；可以一鍵查詢小區(qū)概況（包括小區(qū)戶數(shù)、車位數(shù)量、電梯數(shù)量、建筑面積、物業(yè)企業(yè)），公告公示（包括公共收益、維保合同、決策事項、改造方案、公示信息），基層黨建情況（包括組織信息、組織職責、黨建信息），相關業(yè)務辦理情況（包括維修資金、加裝電梯、舊改情況等）；可以對小區(qū)共同事項進行網(wǎng)上投票表決。
用戶可以通過手機應用商城搜索下載“常州住房”APP，在首頁找到“陽光物業(yè)”模塊，搜索到自己小區(qū)，進行實名認證，就可以綁定自己的房屋信息，之后居民就可以隨時隨地在手機上進行咨詢、投訴、報修、投票等操作了?！俺Ｖ葑》俊盇PP“陽光物業(yè)”模塊中有“用戶操作手冊”，居民可以自行查看了解各類功能如何使用。 2025-02-27 11:17:24 |
| 想了解下申請成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會需要達到怎樣的條件？ 成立的流程是怎樣的？需要報送什么資料？ 2025-02-27 11:19:56 |
| 一個物業(yè)管理區(qū)域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：房屋出售并交付使用的專有部分面積占比達到百分之五十以上；業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上。目前，業(yè)主大會和業(yè)委會成立主要有以下四個流程，分別是申請、籌備、召開業(yè)主大會會議和選舉成立業(yè)主委員會、備案。
（一）住宅小區(qū)符合應當召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內，向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當及時審核是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件；（二）符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處、社區(qū)等派員組成，人數(shù)是五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。由籌備組擬定議事規(guī)則、管理規(guī)約等文件草案，按相關規(guī)定確定業(yè)主代表推選辦法、選舉產(chǎn)生業(yè)主代表，提出業(yè)委會委員候選人選舉辦法，確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、內容、會議議程等準備工作；（三）召開首次業(yè)主大會會議（或業(yè)主代表大會會議），業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用市物業(yè)管理公共服務平臺等形式召開。采用書面征求意見、運用市物業(yè)管理公共服務平臺形式召開業(yè)主大會會議的，應當在物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會監(jiān)督指導下進行。召開業(yè)主代表大會會議的，業(yè)主代表在召開會議前，應當就會議議題征集小組業(yè)主意見，涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見的簽字確認。業(yè)主委員會在業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議上選舉產(chǎn)生；（四）業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定向所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，同時辦理業(yè)主大會的備案。 2025-02-27 11:27:46 |
| 好了，時間差不多了，我們今天的訪談就到這里了。今天的在線訪談得到了廣大網(wǎng)友的大力支持，也感謝嘉賓們的精彩回答，感謝各位網(wǎng)友的熱情參與，再見！? 2025-02-27 11:28:30 |