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為進(jìn)一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將《常州市住宅物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施辦法》（征求意見(jiàn)稿）全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見(jiàn)，以便進(jìn)一步研究、修改。您可在2019年6月5日之前將自己的意見(jiàn)或建議以書(shū)面或郵件方式提交。感謝支持！
通信地址：常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理處
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常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2019年5月29日
《常州市住宅物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施辦法》
（征求意見(jiàn)稿）
第一條【制定目的】為了進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條【適用范圍】在本市的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)及監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱住宅物業(yè)管理招投標(biāo)，是指住宅物業(yè)的招標(biāo)人通過(guò)招投標(biāo)方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動(dòng),但不包括涉及到政府采購(gòu)的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目。
本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)單位，和經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主委員會(huì)）或經(jīng)業(yè)主共同決定授權(quán)的物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理委員會(huì)）。
本辦法所稱投標(biāo)人是指投標(biāo)資格合格，并響應(yīng)住宅物業(yè)管理招標(biāo)、參與住宅物業(yè)管理投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
本辦法所稱前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同約定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條【管理體制】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的日常指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作。
第四條【建設(shè)單位招投標(biāo)】住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。
第五條【招投標(biāo)平臺(tái)】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在市公共資源交易中心建立統(tǒng)一的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)平臺(tái)(以下簡(jiǎn)稱“招投標(biāo)平臺(tái)”)，為新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
溧陽(yáng)市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)可以單獨(dú)建立招投標(biāo)平臺(tái)，為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮社會(huì)組織的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，配合市公共資源交易中心開(kāi)展平臺(tái)的建設(shè)與服務(wù)工作。
業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招投標(biāo)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)提供便利條件。
第六條【服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)】招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策規(guī)定，可以根據(jù)分期開(kāi)發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，設(shè)定不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，實(shí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第七條【招標(biāo)備案】住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交以下材料報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案：
1、區(qū)域備案證明；
2、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；
3、招標(biāo)文件，包括前期物業(yè)管理方案以及落實(shí)物業(yè)管理配套設(shè)施和用房建設(shè)的規(guī)劃圖紙；
4、委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供與代理機(jī)構(gòu)簽訂的招標(biāo)代理委托合同；
5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)和本規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第八條【招標(biāo)報(bào)送】業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)需要通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，向項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)報(bào)送以下材料：
1、申請(qǐng)表；
2、業(yè)主大會(huì)作出關(guān)于不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議、關(guān)于選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的決議（方案應(yīng)當(dāng)明確載明物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）、授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作為招標(biāo)人代表的決議，物業(yè)管理委員會(huì)作為招標(biāo)人代表的，提供業(yè)主共同決定；
3、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）備案證明；
4、招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)）和招標(biāo)文件；
5、委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供與代理機(jī)構(gòu)簽訂的招標(biāo)代理委托合同；
6、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)根據(jù)上述材料出具書(shū)面意見(jiàn)書(shū)及協(xié)助提供相關(guān)資料，招投標(biāo)平臺(tái)根據(jù)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的意見(jiàn)開(kāi)展后續(xù)招投標(biāo)活動(dòng)。
第九條【招投標(biāo)程序】前期物業(yè)管理招投標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵循以下流程：
（一）發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的應(yīng)當(dāng)在公共資源交易中心網(wǎng)站和“常州市物業(yè)管理網(wǎng)”上發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人也可以增加發(fā)布公告的媒介。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)時(shí)間安排、投標(biāo)申請(qǐng)人條件以及投標(biāo)資格預(yù)審辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。
（二）投標(biāo)報(bào)名。投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，并在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送至投標(biāo)地點(diǎn)。
（三）組織開(kāi)標(biāo)。由招標(biāo)人或招投標(biāo)活動(dòng)組織人在市公共資源交易中心主持開(kāi)標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人記錄，并由投標(biāo)人代表確認(rèn)后存檔備查。
（四）組織評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)的專家和招標(biāo)人代表組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下，按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法開(kāi)展評(píng)標(biāo)，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。
（五）確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。
第十條【編標(biāo)時(shí)間】特殊情況下，由招標(biāo)人申請(qǐng)，經(jīng)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)征求所有投標(biāo)人全部同意的，投標(biāo)文件編制時(shí)間可提前到不少于10日。
第十一條【招標(biāo)方式】住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米（含）以上的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；總建筑面積10萬(wàn)平方米（不含）以下的，招標(biāo)人也可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十二條【重新選聘】前期物業(yè)服務(wù)期間，前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止或解除，建設(shè)單位需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：
1、新的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的選聘方案征得已銷(xiāo)售物業(yè)總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日；
2、建設(shè)單位作出解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，應(yīng)同時(shí)書(shū)面告知項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)；
3、建設(shè)單位按照本辦法第七條規(guī)定提交材料報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案后，在招投標(biāo)平臺(tái)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十三條【開(kāi)標(biāo)監(jiān)督】住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)過(guò)程，項(xiàng)目所在地區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)派人到場(chǎng)進(jìn)行全程監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)可以推薦2-3名代表觀摩開(kāi)標(biāo)全過(guò)程，監(jiān)督開(kāi)標(biāo)活動(dòng)，但不可干預(yù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)和開(kāi)標(biāo)。
第十四條【投標(biāo)禁止行為】投標(biāo)人不得弄虛作假，騙取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以明顯低于我市物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本價(jià)套取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員或其他工作人員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
第十五條【合同備案】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人30日內(nèi)，將有關(guān)招投標(biāo)的資料報(bào)項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案。備案資料包括開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收齊上述資料之日起五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)比前期物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容后，辦理中標(biāo)備案手續(xù)，在物業(yè)服務(wù)合同上加蓋備案章。
第十六條【合同明示】建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門(mén)提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同；建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明，并將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
第十七條【異議投訴】投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法逐級(jí)向有關(guān)部門(mén)投訴。
第十八條【解釋權(quán)】本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。其它未盡事宜按國(guó)家、省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十九條【施行日期】本辦法自2019年8月1日起施行。原市房管局《關(guān)于頒布<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（常房發(fā)〔2005〕2號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作規(guī)程>的通知》（常房發(fā)〔2005〕3號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作的通知》（常房規(guī)發(fā)〔2013〕1號(hào)）同時(shí)廢止。
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