|
為切實(shí)貫徹實(shí)施《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，更好解決目前物業(yè)管理中存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，我市最近出臺(tái)了《常州市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《市辦法》）。現(xiàn)就《市辦法》的相關(guān)內(nèi)容解讀如下：
?。ㄒ唬╆P(guān)于區(qū)政府及其有關(guān)職能部門在物業(yè)管理中的職責(zé)
1、明確轄市區(qū)政府、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和相關(guān)部門在物業(yè)管理中的職責(zé)，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的作用。在新《市辦法》第三條明確了物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。各轄市（區(qū)）人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi)；建立物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開(kāi)展集中整治。第五條明確街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系?！妒修k法》明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理中的職責(zé)，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的作用。這是在物業(yè)管理體制上的最大變化。此次《市辦法》還明確賦予了轄市區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助、配合和監(jiān)督職責(zé)，突出了其在物業(yè)管理活動(dòng)中的基礎(chǔ)作用。此次新《市辦法》還明確通過(guò)街道建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，來(lái)構(gòu)建立物業(yè)管理屬地管理、重心下移的工作機(jī)制。新《市辦法》第六條同時(shí)明確了房管、綜治、信訪、公安、民政、人社、建設(shè)、規(guī)劃、園林、城管、物價(jià)、民防、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、稅務(wù)、法院等相關(guān)部門在物業(yè)管理中的工作職責(zé)。
2、明確相關(guān)行政管理部門綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)。由于一些法規(guī)的交叉，小區(qū)內(nèi)行政執(zhí)法往往會(huì)出現(xiàn)條塊分割、互相推諉現(xiàn)象，有時(shí)容易出現(xiàn)“執(zhí)法真空”。許多業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，對(duì)業(yè)主的違章搭建等違法行為，由于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能勸導(dǎo)、制止，建議政府相關(guān)職能部門做好相關(guān)管理工作。因此，新《市辦法》第七十八條明確：“公安、建設(shè)、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、房管、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫(kù)、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項(xiàng)和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為?！贝伺e有助于政府各行政管理部門綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，讓有執(zhí)法權(quán)的相關(guān)政府職能部門介入小區(qū)管理，各部門按照職責(zé)分工，建立有效的物業(yè)服務(wù)投訴受理和糾紛處理機(jī)制，充分發(fā)揮多部門聯(lián)動(dòng)、合力的作用，更加有力地維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，推動(dòng)和諧社區(qū)的建設(shè)。
?。ǘ╆P(guān)于扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的新政策
1、將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃并明確稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是微利行業(yè)，要加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的扶持力度，將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受的具體稅收優(yōu)惠政策。因此，新《市辦法》第三條中明確“市、轄市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)”的內(nèi)容，并在第六十四條第一款中明確：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費(fèi)用符合稅收管理規(guī)定的，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅”，新《辦法》還明確要求人社、房管等部門，通過(guò)實(shí)施從業(yè)人員社保補(bǔ)貼、培訓(xùn)補(bǔ)貼以及優(yōu)秀企業(yè)以獎(jiǎng)代補(bǔ)等政策，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)的引導(dǎo)和扶持力度。這些規(guī)定能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅率從現(xiàn)在的5.5%降到3%，對(duì)小區(qū)實(shí)行酬金制模式及小區(qū)電梯費(fèi)等代收代征的費(fèi)用也可不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，從而減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
2、對(duì)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)?！妒修k法》第七條第二款規(guī)定“對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，市、轄市（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)”。明確提出政府應(yīng)當(dāng)對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)和獲得市級(jí)以上榮譽(yù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。
3、明確住宅小區(qū)內(nèi)用于物業(yè)服務(wù)的水電氣按照民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備在維護(hù)管理、保潔、綠化等過(guò)程中的用水、用電、用氣，無(wú)論是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理還是由業(yè)主自行管理，都是為了滿足全體業(yè)主的正常生活需要，本身都應(yīng)當(dāng)是非經(jīng)營(yíng)性的，新《市辦法》第六十四條第二款規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣與民用標(biāo)準(zhǔn)同價(jià)，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外”。
（三）關(guān)于業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范
1、賦予業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主大會(huì)同等的法律地位。實(shí)際工作中一些小區(qū)由于業(yè)主人數(shù)眾多，存在業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)難、成立難、履職難的現(xiàn)象，因此，為了增強(qiáng)業(yè)主代表大會(huì)制度的可操作性，《市辦法》第十四條明確“業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)?！?
2、明確不得擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)成員的情形。許多業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，應(yīng)當(dāng)明確不得擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)成員的條件。因此，新《市辦法》第二十三條明確“業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員；擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以罷免。”
3、對(duì)業(yè)主委員會(huì)亂作為或者不作為加以規(guī)范。有的業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開(kāi)展工作，有的甚至成為極少數(shù)人牟利的工具，嚴(yán)重侵害了業(yè)主利益，因此，新《市辦法》第三十條明確：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”，對(duì)業(yè)主委員會(huì)亂作為或者不作為加以規(guī)范。
（四）關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)要求和內(nèi)容
新《市辦法》第五十條明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。同時(shí)要求建設(shè)單位在查驗(yàn)二十日前須向物業(yè)企業(yè)移交竣工驗(yàn)收、設(shè)施設(shè)備的安裝使用等一系列物業(yè)承接查驗(yàn)資料，未能全部移交所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限?！妒修k法》第五十一條明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向轄市區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)，并在小區(qū)內(nèi)顯著位置公告。這些規(guī)定明確了建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)雙方的責(zé)任和義務(wù)，加強(qiáng)了前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督，維護(hù)了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
?。ㄎ澹╆P(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)范
現(xiàn)在許多小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象較為突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以追交，直接影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)，侵害了交費(fèi)業(yè)主的利益。在此次的新《市辦法》第五十八條第二款規(guī)定，“當(dāng)物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！保诰攀鍡l對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的情況作出了約束，如業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納，逾期不交納的，物管企業(yè)可以向法院起訴，這些規(guī)定都有利于緩解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳難的問(wèn)題。
一方面物價(jià)上漲、勞動(dòng)力成本增加，而另一方面許多小區(qū)物業(yè)費(fèi)卻多年不變，有的十幾年一成不變，物業(yè)服務(wù)費(fèi)已不能及時(shí)客觀地反映物業(yè)服務(wù)的成本變化和市場(chǎng)供求，有的還甚至維持著物業(yè)費(fèi)0.1元/平方米左右的現(xiàn)狀，使得物業(yè)企業(yè)難以為繼。而且由于長(zhǎng)時(shí)間不調(diào)整，一旦今后調(diào)整的幅度較大，業(yè)主的抵觸情緒就會(huì)較大，因此新《市辦法》明確了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)定期予以調(diào)整。新《市辦法》第五十九條明確，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，需根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，每三年內(nèi)進(jìn)行一次評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整，并予以公布。這些規(guī)定有利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。
?。╆P(guān)于車位、車庫(kù)的出售、租賃及管理
小區(qū)車位、車庫(kù)管理是物業(yè)管理中的一大難題。一些小區(qū)由于開(kāi)發(fā)商對(duì)車庫(kù)堅(jiān)持“只售不租”，造成小區(qū)車庫(kù)內(nèi)車輛空蕩蕩，小區(qū)道路上車輛滿當(dāng)當(dāng)，影響了小區(qū)業(yè)主的生活和出行。新《市辦法》第七十二條明確，小區(qū)內(nèi)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要，至于出售、附贈(zèng)還是出租，由當(dāng)事雙方約定。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于有購(gòu)買需求的業(yè)主戶數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶只能購(gòu)買一個(gè)。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶只能購(gòu)買一個(gè)。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。新《市辦法》依據(jù)省條例規(guī)定建設(shè)單位將未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫(kù)只售不租的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
這些規(guī)定有望解決建設(shè)單位對(duì)車位車庫(kù)“只售不租”的老大難問(wèn)題。
（七）關(guān)于小區(qū)物業(yè)共有部分二次開(kāi)發(fā)的條件
新《市辦法》第七十九條明確“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)?！爆F(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)主提出要加裝電梯則無(wú)從下手，新規(guī)定使小區(qū)物業(yè)二次改造工程有了上位法的依據(jù)。
?。ò耍╆P(guān)于應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金
住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，按規(guī)定要?jiǎng)佑眠@筆錢，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即符合兩個(gè)“2/3”條件，才能使用。但遇到應(yīng)急維修諸如屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障等情況，部分應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修費(fèi)用的業(yè)主往往因?yàn)樽约翰皇侵苯邮芤嬲撸汀笆虏魂P(guān)己、高高掛起”，拒絕在維修費(fèi)用分?jǐn)偙砩虾炞?，不同意使用住宅專?xiàng)維修資金。特別是對(duì)于一些空置率比較高的小區(qū)，想要通過(guò)兩個(gè)“2/3”條件，尤其困難。因此，新《市辦法》第八十六條明確了應(yīng)急使用的6種情況：當(dāng)屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全；樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及危及房屋安全的其他情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管機(jī)構(gòu)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。
遇到上述緊急情況，即使相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)，物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)利害關(guān)系人也可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)維修資金代管單位復(fù)核后應(yīng)急維修。應(yīng)急維修所需費(fèi)用經(jīng)過(guò)審計(jì)并向業(yè)主公示后，從直接相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?。其中涉及已售公房的，從公有住房住宅專?xiàng)維修資金中列支。此規(guī)定可使住宅應(yīng)急維修中兩個(gè)“2/3”問(wèn)題得到解決。
掃一掃在手機(jī)打開(kāi)當(dāng)前頁(yè)  |
黨政信息
您當(dāng)前的位置：