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為進一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質量，現將市住建局起草的《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法（征求意見稿）》及說明全文公開征求社會各界意見，以便進一步研究、修改后提請市政府審議發(fā)布。歡迎有關單位和社會各界人士在2023年12月1日前，以郵寄、傳真或者電子郵件等方式提出寶貴意見建議。感謝您的參與和支持！
通信地址：常州市龍城大道1280號2號樓B座四樓常州市住建局物業(yè)管理處
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附件：
1.《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》（征求意見稿）
2.關于《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》的起草說明
常州市住房和城鄉(xiāng)建設局
2023年11月2日
附件1
常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法
（征求意見稿）
第一章 總 則
第一條（立法目的和依據） 為規(guī)范住宅物業(yè)承接查驗行為，維護業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條（適用范圍和法律術語） 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)承接查驗活動，適用本辦法。
本辦法所稱住宅物業(yè)承接查驗，包括新建住宅物業(yè)的承接查驗與物業(yè)管理機構更迭時的住宅物業(yè)承接查驗的承接查驗。
新建住宅物業(yè)的承接查驗是指承接新建住宅物業(yè)前，前期物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
物業(yè)管理機構更迭時的住宅物業(yè)承接查驗是指在住宅物業(yè)管理機構更迭時，發(fā)生的住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動（以下簡稱“原有住宅物業(yè)的承接查驗”）。
第三條（職責分工） 市物業(yè)管理行政主管部門負責指導和監(jiān)督全市住宅物業(yè)承接查驗工作。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負責轄區(qū)內住宅物業(yè)承接查驗工作的指導監(jiān)督和備案管理。
各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責監(jiān)督轄區(qū)內住宅物業(yè)承接查驗工作的具體實施與整改，負責承接查驗行為的投訴處理等工作。
其他相關行政職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位應當按照各自工作職責，協(xié)助做好住宅物業(yè)承接查驗的銜接工作。
市物業(yè)管理協(xié)會負責建立住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)欤瑸樽≌飿I(yè)承接查驗專家提供技術指導服務，組織業(yè)務培訓工作。
第四條（基本原則） 住宅物業(yè)承接查驗應當本著誠實信用、客觀公正、權責分明、依法有序以及保護業(yè)主共有財產的原則進行。
第五條（參與竣工驗收） 物業(yè)服務企業(yè)應當參與住宅物業(yè)竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)服務的建議，為實施住宅物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。
第六條（第三方機構等主體參與） 鼓勵業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等聘請第三方機構或從物業(yè)承接查驗專家?guī)斐槿＜?，協(xié)助進行住宅物業(yè)承接查驗工作。
第三方機構或物業(yè)承接查驗專家應當遵循獨立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)、相關技術規(guī)范和合同約定提供專業(yè)的住宅物業(yè)承接查驗服務，出具的住宅物業(yè)承接查驗報告應當真實、客觀、完整，并對出具的報告負責。
第二章 新建住宅物業(yè)的承接查驗
第七條（查驗授權）前期物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約應當對全體業(yè)主同意授權前期物業(yè)服務企業(yè)代為查驗住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條（查驗條件） 新建住宅物業(yè)承接查驗應當具備以下條件：
（一）房屋建筑及共用設施設備等單項工程已按批準的規(guī)劃設計方案和有關專業(yè)管理要求全部建成，并通過規(guī)劃主管部門及相關部門驗收或者核實，滿足使用要求，且查驗資料齊全；
（二）物業(yè)共用設施設備、共用部位等運行正常、完好，具備交付使用條件；
（三）物業(yè)及配套設施范圍內沒有違章建筑，臨時建（構）筑物、施工機具、建筑渣土、裝修工程等已全部拆除、清理完畢，場地道路平整，環(huán)境整潔；
（四）建設期間臨時設置的架空電纜、電線、地面裸露的管線等已經拆除或者按規(guī)范處理完畢；
（五）房屋幢、戶編號、公共標識等銘牌安裝到位，已經有關部門確認；
（六）其他應當移交的與本項目有關的資料已經準備就緒；
（七）住房和城鄉(xiāng)建設部《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定的其他條件。
分期開發(fā)建設的新建住宅物業(yè)，可以根據開發(fā)進度，對符合交付使用條件的住宅物業(yè)分期進行承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理項目整體承接查驗手續(xù)。
第九條（查驗時限和費用）為保證新建住宅物業(yè)承接查驗工作順利進行，前期物業(yè)服務企業(yè)提前進場時間一般不得少于三十日。
住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗工作。建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求前期物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經查驗的物業(yè)。
因新建住宅物業(yè)承接查驗產生的第三方評估費、專家費等相關費用由建設單位承擔。
第十條（查驗依據） 新建住宅物業(yè)承接查驗主要依據下列文件：
（一）房屋買賣合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務合同；
（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；
（五）建設單位移交的圖紙資料；
（六）建設工程及相關配套設施、設備質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。
建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗事項。前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗標準進行約定；沒有約定或者約定不明確的，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)可以補充約定；不能達成補充協(xié)議的，按照國家、行業(yè)標準履行；沒有國家、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準執(zhí)行。
第十一條（查驗內容） 新建住宅物業(yè)承接查驗主要有以下內容：
（一）相關資料
1.物業(yè)規(guī)劃批準資料、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料；
2.共用設施設備清單及其安裝、使用、維護保養(yǎng)和使用培訓等技術資料，包括消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證、設備使用說明書、設備安裝、調試報告和設備保修卡、保修協(xié)議等資料;
3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
4.物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主購房合同備案范本、業(yè)主清冊和物業(yè)清單；
6.臨時管理規(guī)約；
7.物業(yè)服務用房相關資料;
8.物業(yè)銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)服務合同；
9.物業(yè)專項維修資金交納證明；
10.物業(yè)承接查驗所必需的其他資料。
（二）共用部位及共用設施設備
住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。
共用設施，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施，一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、公共衛(wèi)生間、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施及物業(yè)服務用房等。
共用設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關非住宅業(yè)主共有的附屬設備，一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、智能化系統(tǒng)、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線及空調設備等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現場查驗的內容。但建設單位應當將該部分共用設施設備的移交情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)管理區(qū)域內涉及全體業(yè)主或者部分業(yè)主共用設施設備的供水、供電設施由前期物業(yè)服務企業(yè)現場查驗。
第十二條（查驗程序） 新建住宅物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：
（一）書面通知物業(yè)承接查驗
建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格、交付使用三十日前以書面形式通知前期物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)承接查驗，同時以書面形式報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
（二）組建物業(yè)承接查驗小組
由前期物業(yè)服務企業(yè)和建設單位各抽調數名工程技術人員（包括土建與安裝專業(yè)）及管理人員組成物業(yè)承接查驗小組，建設單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設備供貨廠家、工程監(jiān)理單位參加，同時應書面邀請轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會、業(yè)主代表參加。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)可以聘請第三方機構協(xié)助開展承接查驗工作，也可以申請從住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)熘谐槿＜覅f(xié)助開展承接查驗工作。
（三）確定物業(yè)承接查驗方案
由物業(yè)承接查驗小組確定物業(yè)承接查驗方案，主要包括以下內容：
1.承接物業(yè)概況；
2.參加承接查驗的相關人員名單；
3.查驗內容、查驗方法、查驗工作流程和各種查驗記錄表單；
4.檢驗設備和工具清單；
5.承接查驗的日期、進度安排等。
（四）查驗有關資料
新建住宅物業(yè)現場查驗二十日前，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交相關資料。物業(yè)承接查驗小組依據物業(yè)承接查驗移交資料清單對開發(fā)建設單位移交的資料進行查驗，未能全部移交本辦法第十一條第一款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，原則上最長不超過二十日，分期和分組團開發(fā)建設項目除外。
（五）現場查驗共用部位、共用設施設備
綜合運用核對、觀察、使用等方法，逐項對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場查驗，重點查驗配置標準、外觀質量和使用功能?，F場查驗應當形成書面、影像記錄，查驗記錄應當包括查驗項目、查驗時間、查驗內容、存在問題、查驗結論等。物業(yè)承接查驗小組成員共同簽字確認。
（六）解決查驗發(fā)現的問題
現場查驗發(fā)現物業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質量、承接查驗資料不符合約定或者規(guī)定的，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面記錄，并約定處理辦法、整改時限、復驗時間并記錄存檔。建設單位應當按照承諾及時解決查驗發(fā)現的問題。
（七）確認現場查驗結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議
物業(yè)承接查驗小組確認移交資料和現場查驗的結果后，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當及時簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、當事人的權利義務和違約責任等事項作出約定等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當作為前期物業(yè)服務合同的附件。
對于不能及時解決的遺留問題由建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決方案，并在簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議中明確約定。建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議訂立之日起 30 日內或者協(xié)議約定期限內妥善解決承接查驗發(fā)現的遺留問題。涉及消防問題同步向消防主管部門書面報備。
（八）辦理物業(yè)交接手續(xù)
建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后十日內辦理住宅物業(yè)交接手續(xù)，向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。
交接工作應當形成書面記錄，參與交接各方共同簽章確認。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交承接方式等內容。
（九）備案
前期物業(yè)服務企業(yè)應當自住宅物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案：
1.物業(yè)承接查驗備案表；
2.前期物業(yè)服務合同；
3.臨時管理規(guī)約；
4.物業(yè)承接查驗協(xié)議；
5.建設單位移交資料清單；
6.查驗記錄；
7.交接記錄；
8.其他與承接查驗有關的文件。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在完成物業(yè)承接查驗備案之日起五日內，將備案情況書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并將物業(yè)承接查驗結果以及物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)承接查驗移交資料清單、查驗記錄、交接記錄，在物業(yè)管理區(qū)域內主出入口等顯著位置公告，公告時間不少于三個月。另外，需將物業(yè)承接查驗公告資料同步上傳至物業(yè)管理公共服務平臺（陽光物業(yè)平臺）。
新建住宅物業(yè)交付使用備案不得替代承接查驗，建設單位應持承接查驗備案證明申請辦理商品房交付使用備案手續(xù)。
第十三條（檔案管理） 前期物業(yè)服務企業(yè)應當將新建住宅物業(yè)承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
新建住宅物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構的監(jiān)督確認下，向新選聘物業(yè)服務企業(yè)移交新建住宅物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構移交。未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構保管新建住宅物業(yè)承接查驗檔案。
前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）尚未成立的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管新建住宅物業(yè)承接查驗檔案。
第三章 原有住宅物業(yè)的承接查驗
第十四條（查驗條件） 原有住宅物業(yè)承接查驗應當具備以下條件：
（一）業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構已經依法與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并且合同已經生效；
（二）原物業(yè)服務合同已經解除；
（三）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的應當具備的其他條件。
第十五條（查驗時限與費用）原有住宅物業(yè)承接查驗應在物業(yè)服務合同生效后十五日內，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構會同新選聘物業(yè)服務企業(yè)，與原物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗工作。
因原有住宅物業(yè)承接查驗產生的第三方評估費、專家費等相關費用，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構和新選聘物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由新選聘物業(yè)服務企業(yè)承擔。
第十六條（查驗依據） 原有住宅物業(yè)承接查驗主要依據下列文件：
（一）物業(yè)服務合同；
（二）管理規(guī)約；
（三）擬移交物業(yè)服務項目的規(guī)劃設計方案；
（四）原物業(yè)服務企業(yè)依法應當移交的圖紙資料；
（五）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。
第十七條（查驗程序） 原有住宅物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：
（一）業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構與新選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效后三日內，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構應當書面通知新選聘物業(yè)服務企業(yè)，由新選聘物業(yè)服務企業(yè)對擬承接的物業(yè)項目進行綜合性的物業(yè)承接查驗，以確認物業(yè)管理區(qū)域內共有部位、共有設施設備的現有狀態(tài)；原物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務合同生效后五日內提供有關資料。
（二）新選聘物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構、業(yè)主代表等相關人員成立物業(yè)承接查驗小組，并書面邀請轄區(qū)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會參加。由物業(yè)承接查驗小組確定物業(yè)承接查驗方案。
業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或新選聘物業(yè)服務企業(yè)（含應急物業(yè)服務企業(yè)）可以聘請第三方機構開展承接查驗工作，也可以申請從物業(yè)承接查驗專家?guī)熘谐槿＜覅f(xié)助開展物業(yè)承接查驗工作。
（三）物業(yè)承接查驗小組與新選聘物業(yè)服務企業(yè)對原物業(yè)服務企業(yè)提供的資料在五日內審核完畢。原物業(yè)服務企業(yè)未能全部移交相關資料的，應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，原則上最長不超過二十日。由于原物業(yè)服務企業(yè)管理不當等原因造成資料遺失的，應給出彌補措施或協(xié)商賠償，物業(yè)承接查驗小組成員共同簽字確認。
（四）物業(yè)承接查驗小組對物業(yè)的共用部位、共用設施設備等進行現場查驗。
（五）物業(yè)承接查驗小組對查驗中發(fā)現的問題，應詳細記錄，并界定責任，明確問題解決的時限。對處于質保期內的物業(yè)質量問題，由建設單位負責解決；對原物業(yè)服務企業(yè)管理不當等原因造成的問題，由原物業(yè)服務企業(yè)負責解決。查驗記錄由物業(yè)承接查驗小組成員共同簽字確認。
（六）原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構、新選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》。
如承接的物業(yè)項目部分還在質保期內，建設單位也應共同簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。
（七）由新選聘物業(yè)服務企業(yè)持《物業(yè)承接查驗協(xié)議》《物業(yè)服務合同》等到物業(yè)所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。并在完成物業(yè)承接查驗備案之日起五日內，將備案情況書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并將物業(yè)承接查驗結果以及物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)承接查驗移交資料清單、查驗記錄、交接記錄，在物業(yè)管理區(qū)域內主出入口等顯著位置公告，公告時間不少于三個月。另外，需將物業(yè)承接查驗公告資料同步上傳至物業(yè)管理公共服務平臺（陽光物業(yè)平臺）。
（八）原物業(yè)服務企業(yè)應當將預收的物業(yè)費、停車費、水電費等相關費用結余部分在業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構的見證下轉交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第十八條（資料移交） 原有住宅物業(yè)承接查驗時應當移交下列資料：
（一）結合實際情況參照本辦法第十一條第一款內容進行移交除第6、8項以外的資料；
（二）管理規(guī)約；
（三）物業(yè)服務項目檔案資料，包括反映物業(yè)實際情況的圖紙資料和技術檔案資料，有關設施設備的使用說明、運行情況記錄等技術資料；
（四）物業(yè)服務收費、停車費等資料，公共能耗分攤辦法及收支情況資料，原物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備等所得收益的明細賬目和收支情況；
（五）由業(yè)主交納、原物業(yè)服務企業(yè)代收的電梯運行維護費、公用水電費資料；
（六）物業(yè)服務區(qū)域內共用設施設備維保協(xié)議；
（七）與物業(yè)服務和物業(yè)經營相關的合同及資料;
（八）承接物業(yè)服務項目時接收的以及管理過程中產生的其他資料；
（九）其他資料。
第十九條（開辦物資移交） 由建設單位提供開辦費購買的開辦物資歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用和管理。原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當依據與建設單位確認的《物業(yè)開辦物資清單》，移交給業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構，也可經業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構同意直接移交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并辦理移交手續(xù)。
第二十條（檔案管理） 新選聘物業(yè)服務企業(yè)應當將原有住宅物業(yè)承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。原有住宅物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。
第四章 法律責任
第二十一條（交承接方責任） 新建物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定妥善解決承接查驗發(fā)現的問題，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。
因為隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。建設單位對物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現的工程質量問題不予整改的，予以通報。
物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法承擔相應的賠償責任。
前期物業(yè)服務企業(yè)未盡合理審慎查驗義務，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告的，由物業(yè)所在地轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不移交有關物業(yè)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
建設單位、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，責任方應當共同承擔賠償責任。
第二十二條（第三方機構責任） 第三方機構在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，出具的物業(yè)承接查驗報告不符合客觀實際的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條（物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表責任） 物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，沒收違法所得；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條（職能部門責任） 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及其他有關主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第二十五條（其他管理人適用）其他管理人接受委托，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務的，適用本辦法有關物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定。
第二十六條（參考適用） 轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門可依據本辦法結合當地實際，制定具體實施細則。
第二十七條（施行日期） 本辦法自2023年 月 日起施行。
附件2
關于《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》制定的起草說明
為貫徹落實《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市住宅物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等法律法規(guī)，進一步規(guī)范住宅物業(yè)承接查驗行為，維護業(yè)主、建設單位和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，市住建局結合本市實際，制定了《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《承接查驗辦法》），現將有關情況說明如下：
一、制定背景
長期以來，住宅物業(yè)前期遺留質量問題對物業(yè)管理行業(yè)造成了十分嚴重的困擾，究其根源，主要是物業(yè)服務企業(yè)在承接住宅物業(yè)時，未對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗，或者承接查驗工作流于形式，從而導致不符合規(guī)劃建設標準規(guī)范的物業(yè)共用部位、共用設施設備直接投入使用，影響物業(yè)設施設備正常運行，損害業(yè)主和物業(yè)使用人利益。
為推進落實《常州市住宅物業(yè)管理條例》“物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗”之規(guī)定，自2022年11月以來，市住建局組織起草《常州市住宅物業(yè)承接查驗辦法》，按照誠實信用、客觀公正、權責分明、依法有序以及保護業(yè)主共有財產的原則，明確實施住宅物業(yè)承接查驗的條件、依據、范圍、程序以及監(jiān)督管理。
二、制定依據
1.《中華人民共和國民法典》；
2.《江蘇省物業(yè)管理條例》（2021修訂版）；
3.《常州市住宅物業(yè)管理條例》（2021修訂版）；
4.《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）。
三、制定過程
（一）調研起草階段。2022年1月-2023年7月，市住建局深入各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門、市物業(yè)管理協(xié)會及相關物業(yè)服務企業(yè)調研了解物業(yè)承接查驗方面存在的問題以及好的做法。學習了《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業(yè)管理條例》《常州市物業(yè)管理條例》以及其他省市有關物業(yè)承接查驗方面的規(guī)范性文件，在廣泛調查、深入研究的基礎上完成了《承接查驗辦法》的初稿制定工作。
（二）征求意見階段。2023年8-9月，市住建局先后4次召開專題座談會，聽取各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門、市物業(yè)管理協(xié)會及相關物業(yè)服務企業(yè)對《承接查驗辦法》初稿的意見和建議。
（三）修改完善階段。2023年10月，市住建局對各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門、市物業(yè)管理協(xié)會及相關物業(yè)服務企業(yè)提出的意見和建議，市住建局進行統(tǒng)一匯總，逐一分析，認真研究、吸收采納，在此基礎上對《承接查驗辦法》初稿進行完善，形成《承接查驗辦法》（征求意見稿）。
四、主要內容
本次制定《承接查驗辦法》的內容主要包括：
（一）明確政策適用范圍，解決查驗對象的問題
本辦法所稱住宅物業(yè)承接查驗，不僅包括新建住宅物業(yè)的承接查驗，也包括物業(yè)管理機構更迭時住宅物業(yè)的承接查驗（以下簡稱“原有住宅物業(yè)承接查驗”）。（第二條）。
（二）明確屬地責任，解決職責分工的問題
明確屬地責任，市物業(yè)管理行政主管部門負責指導和監(jiān)督全市住宅物業(yè)承接查驗工作。轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負責轄區(qū)內住宅物業(yè)承接查驗工作的指導監(jiān)督和備案管理。各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責監(jiān)督轄區(qū)內住宅物業(yè)承接查驗工作的具體實施與整改，負責承接查驗行為的投訴處理等工作。其他相關行政職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位應當按照各自工作職責，協(xié)助做好住宅物業(yè)承接查驗的銜接工作。市物業(yè)管理協(xié)會負責建立住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)?，為住宅物業(yè)承接查驗專家提供技術指導服務，組織業(yè)務培訓工作（第三條）。
（三）明確了承接查驗的條件，把好第一道關口
承接查驗前，物業(yè)必須達到一定的基本條件?！冻薪硬轵炥k法》明確了新建物業(yè)承接查驗必須具備的房屋建筑及共用設施設備按要求全部建成、物業(yè)共用設施設備、共用部位運行正常、完好等方面的條件；原有住宅物業(yè)承接查驗應當具備新物業(yè)服務合同已簽訂并生效，原物業(yè)服務合同已經解除等條件（第八條、第十四條）。
（四）明確了承接查驗的時限與費用，解決什么時間查、誰付費的問題
為保證新建住宅物業(yè)承接查驗工作順利進行，前期物業(yè)服務企業(yè)提前進場時間一般不得少于三十日。住宅物業(yè)交付使用十五日前，應當完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗工作。因新建住宅物業(yè)承接查驗產生的第三方評估費、專家費等相關費用由建設單位承擔（第九條）。
原有住宅物業(yè)承接查驗應在物業(yè)服務合同生效后十五日內，完成承接查驗工作。因原有住宅物業(yè)承接查驗產生的第三方評估費、專家費等相關費用，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構和新選聘物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由新選聘物業(yè)服務企業(yè)承擔（第十五條）。
（五）明確了承接查驗的主體，解決誰來查的問題
物業(yè)承接查驗由專門組建的承接查驗小組組織實施。
1.新建物業(yè)承接查驗小組由前期物業(yè)服務企業(yè)和建設單位各抽調數名工程技術人員(包括土建與安裝專業(yè))及管理人員組成。同時應書面邀請轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會、業(yè)主代表參加。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)可以聘請第三方機構協(xié)助開展承接查驗工作，也可以申請從住宅物業(yè)承接查驗專家?guī)熘谐槿＜覅f(xié)助開展承接查驗工作（第十二條）。
2.原有住宅物業(yè)承接查驗小組由新選聘物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構、業(yè)主代表等相關人員組成，并書面邀請轄區(qū)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會參加（第十七條）。
（六）明確了承接查驗的內容，解決查什么的問題
物業(yè)承接查驗包括文件資料和現場實物兩個方面的查驗，文件資料的內容包括竣工驗收資料、共用設施設備清單、維修資金與業(yè)主名冊等前期物業(yè)管理資料?，F場實物的內容包括物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能等（第十一條）。
（七）明確了承接查驗的流程、方法和標準，解決怎么查的問題
新建物業(yè)承接查驗流程包括書面通知物業(yè)承接查驗、組建查驗小組、制定查驗方案、查驗資料與現場查驗、解決查驗發(fā)現的問題、確認現場查驗結果，簽訂查驗協(xié)議、辦理交接手續(xù)、備案等。文件資料的查驗，采用清點交接的方式，交什么查什么，沒交的列出清單再補交。對現場實物，采用核對、觀察、使用等方法進行查驗，有問題的列入承接查驗協(xié)議約定整改時限限期整改（第十二條）。
原有住宅物業(yè)承接查驗程序與新建物業(yè)基本一致，主要不同點有：文件資料查驗時，由于原物業(yè)服務企業(yè)管理不當等原因造成資料遺失的，應給出彌補措施或協(xié)商賠償；解決查驗發(fā)現的問題時，對處于質保期內的物業(yè)質量問題，由建設單位負責解決；對原物業(yè)服務企業(yè)管理不當等原因造成的問題，由原物業(yè)服務企業(yè)負責解決；原物業(yè)服務企業(yè)應當將預收的物業(yè)費、停車費、水電費等相關費用結余部分在業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構的見證下轉交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)（第十七條）。
（八）明確了承接查驗備案要求，解決怎么管的問題
要求物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定時間內，向物業(yè)所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并將物業(yè)承接查驗結果以及物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)承接查驗移交資料清單、查驗記錄、交接記錄，在物業(yè)管理區(qū)域內主出入口等顯著位置公告，公告時間不少于三個月。另外，需將物業(yè)承接查驗公告資料同步上傳至物業(yè)管理公共服務平臺（陽光物業(yè)平臺）。新建住宅物業(yè)交付使用備案不得替代承接查驗，建設單位應持承接查驗備案證明申請辦理商品房交付使用備案手續(xù)（第十二條、第十七條）。
（九）明確了承接查驗檔案管理要求，解決承接查驗資料如何保管的問題
物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅物業(yè)承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。住宅物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有（第十三條、第二十條）。
（十）明確了原有物業(yè)資料與開辦物資移交要求，解決新舊物業(yè)更換交接的問題
原有住宅物業(yè)承接查驗時應當移交管理規(guī)約、物業(yè)服務項目檔案資料、物業(yè)服務收費、停車費等資料等（第十八條）。
由建設單位提供開辦費購買的開辦物資歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用和管理。原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應移交給業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構，也可經業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構同意直接移交給新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并辦理移交手續(xù)（第十九條）。
（十一）明確各主體法律責任，解決怎么管的問題
1.明確交承接方責任（第二十一條）：建設單位存在未能按照約定妥善解決承接查驗發(fā)現的問題、對物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現的工程質量問題不予整改、不移交有關物業(yè)承接查驗資料等行為，均應承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)、未盡合理審慎查驗義務、未將物業(yè)承接查驗結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告、不移交有關物業(yè)承接查驗資料等，需承擔相應的法律責任。
建設單位、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或代行其職責的其他機構與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，責任方應當共同承擔賠償責任。
2.明確第三方機構責任（第二十二條）：第三方機構在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，出具的物業(yè)承接查驗報告不符合客觀實際的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
3.明確物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表責任（第二十三條）。物業(yè)承接查驗專家、業(yè)主代表在物業(yè)承接查驗活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，沒收違法所得；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
4.明確職能部門責任（第二十四條）。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及其他有關主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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