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為了促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序地發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家、省法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，2010年11月1日，市物價(jià)局、住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺(tái)了新的《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）。為了使公民、法人和其他組織更好地獲取、理解政策信息，現(xiàn)對(duì)文件的出臺(tái)背景、主要內(nèi)容以及與原《實(shí)施辦法》的主要區(qū)別等情況解讀如下：
一、為什么要出臺(tái)新的《實(shí)施辦法》
市物價(jià)局、住房保障和房產(chǎn)管理局在充分調(diào)研和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，對(duì)原《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（常價(jià)房〔2005〕299號(hào)）進(jìn)行了修改、補(bǔ)充和完善，出臺(tái)新的《實(shí)施辦法》主要基于以下四方面的原因：
一是2007年10月1日我國(guó)頒布實(shí)施了《物權(quán)法》，國(guó)務(wù)院修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也于同日頒布實(shí)施。《物權(quán)法》與修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了物業(yè)及物業(yè)管理服務(wù)新的內(nèi)涵。
二是2010年4月1日新的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》頒布實(shí)施，是對(duì)2004年的省《管理辦法》的修改、補(bǔ)充和完善，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理作了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。
三是2009年5月1日市政府頒布實(shí)施了《常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)實(shí)行分項(xiàng)目收費(fèi)辦法（試行）》，需要我們對(duì)原《實(shí)施辦法》中的等級(jí)收費(fèi)管理制度進(jìn)行修改，并組織實(shí)施物業(yè)分項(xiàng)目收費(fèi)辦法。
四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展以及物業(yè)服務(wù)過程中的矛盾糾紛和爭(zhēng)議問題日益增多，業(yè)主要求進(jìn)一步完善和規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理政策的訴求強(qiáng)烈，因此，出臺(tái)新的《實(shí)施辦法》是適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和民生工作的迫切需要。
二、《實(shí)施辦法》包含的主要內(nèi)容
新的《實(shí)施辦法》共29條，其主要內(nèi)容包括總則、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)則、相關(guān)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定、各方責(zé)任和附則等6個(gè)方面，其具體內(nèi)容有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述、制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的權(quán)限、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的制定原則、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格種類、物業(yè)服務(wù)的形式、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的范圍、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)則、幾種相關(guān)收費(fèi)的規(guī)定、物業(yè)的共用費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?、裝飾裝修管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定、業(yè)主出入證規(guī)定、委托服務(wù)收費(fèi)原則、價(jià)格及財(cái)務(wù)管理規(guī)定和法律責(zé)任等15項(xiàng)。
三、新舊《實(shí)施辦法》的幾個(gè)主要區(qū)別
區(qū)別之一：原《實(shí)施辦法》明確實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，仍實(shí)行等級(jí)收費(fèi)管理制度，即原來(lái)的一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)和優(yōu)一級(jí)、優(yōu)二級(jí)。新《實(shí)施辦法》明確實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，按照市價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即根據(jù)常州市人民政府《市政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市物價(jià)局、房管局〈常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)實(shí)行分項(xiàng)目收費(fèi)辦法（試行）〉的通知》（常政辦發(fā)〔2009〕46號(hào)）和市物價(jià)局、房管局《關(guān)于發(fā)布〈常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)實(shí) 行分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（常價(jià)房〔2009〕50號(hào)）文件精神執(zhí)行。
區(qū)別之二：原《實(shí)施辦法》規(guī)定，業(yè)主在辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事先書面向物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)明備案經(jīng)物業(yè)公司認(rèn)可后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；新《實(shí)施辦法》在參照南京等兄弟城市的做法后規(guī)定，業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（連續(xù)超過六個(gè)月及以上）未入住或未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申請(qǐng)，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不因?yàn)椴糠謽I(yè)主未入住或未使用物業(yè)而減少對(duì)物業(yè)區(qū)域的公共服務(wù)，業(yè)主未入住或未使用物業(yè)按理也應(yīng)該按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的100%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，但從人性化的角度和考慮到政策的連續(xù)性因素，我們?nèi)匀粚?duì)業(yè)主連續(xù)超過六個(gè)月及以上未入住或未使用物業(yè)，可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
區(qū)別之三：原《實(shí)施辦法》在主委員會(huì)成立前后，對(duì)業(yè)主共有收入的分配及處置沒有進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。根據(jù)《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定要求，新《實(shí)施辦法》進(jìn)行明確：業(yè)主委員會(huì)成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)支出成本后，按30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金；業(yè)主委員會(huì)成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)支出成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
區(qū)別之四：原《實(shí)施辦法》沒有對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方面發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行明確，只是在其他有關(guān)文件中對(duì)裝飾裝修管理服務(wù)所發(fā)生的部分費(fèi)用作了相應(yīng)規(guī)定，時(shí)常因裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。新《實(shí)施辦法》根據(jù)省《管理辦法》第十七條規(guī)定要求，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)實(shí)行“一費(fèi)清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人收取其他關(guān)于裝修方面的費(fèi)用。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或使用人收取了裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人另行收取關(guān)于裝修方面的裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、住房裝修押金、裝修人員出入證工本費(fèi)、裝修施工許可證工本費(fèi)和裝修資料費(fèi)等費(fèi)用。
如業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理服務(wù)費(fèi)用。無(wú)論開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目何時(shí)竣工、業(yè)主或使用人何時(shí)入住，只要業(yè)主或使用人在新《實(shí)施辦法》實(shí)施起開始進(jìn)行裝飾裝修并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的都按新《實(shí)施辦法》規(guī)定執(zhí)行。
為確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的完好，在裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)裝修單位收取不超過1500元/戶的裝修保證金。待裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收共用部位和共用設(shè)施設(shè)備未受損壞，裝修保證金應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)全額退還；裝修單位對(duì)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備造成損壞的，應(yīng)當(dāng)由裝修單位承擔(dān)賠償或進(jìn)行修復(fù)，賠償或修復(fù)后，裝修保證金應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)全額退還。
區(qū)別之五：原《實(shí)施辦法》沒有對(duì)實(shí)行出入證管理的小區(qū)配置出入證進(jìn)行明確。新《實(shí)施辦法》明確：實(shí)行小區(qū)出入證管理的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配置不少于3張出入證（含IC卡等）；業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費(fèi)。
四、需要進(jìn)一步說(shuō)明的相關(guān)事項(xiàng)
1．物業(yè)服務(wù)區(qū)域非普通住宅的界定。一般情況下，非普通住宅是指容積率等于或低于1的住宅、各類純低密度住宅、整個(gè)小區(qū)每套住宅建筑面積均等于或超過144平方米的住宅、在同一區(qū)域內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的低密度住宅、整個(gè)小區(qū)實(shí)行特殊物業(yè)服務(wù)的住宅，等等。例如：通常所稱的純別墅區(qū)（包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅，下同）、在同一區(qū)域內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的別墅、常州的金水岸花園（整個(gè)小區(qū)每套住宅建筑面積均超過144平方米、最低為200平方米）、常州的新城首府（管家式物業(yè)服務(wù)的高檔住宅）等。
2．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)辦法。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋登記簿記載的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。不能辦理權(quán)屬登記的獨(dú)立附屬房以使用面積計(jì)算物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)；辦理權(quán)屬登記的獨(dú)立附屬房（獨(dú)立車庫(kù)）以建筑面積計(jì)算物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)起始交費(fèi)時(shí)間。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的約定時(shí)間作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時(shí)間；沒有合同約定的，應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗(yàn)收交付條件）約定的房屋交付時(shí)間作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時(shí)間。
4．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)則。
一是納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
二是分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵和環(huán)境等污染，先期入住的業(yè)主可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于同一建設(shè)項(xiàng)目因市政道路等原因?qū)⒄麄€(gè)物業(yè)區(qū)域劃分為若干個(gè)小區(qū)的，雖然整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目仍在開發(fā)建設(shè)沒有全部竣工，但相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)物業(yè)已全部交付使用，那么這個(gè)小區(qū)入住的業(yè)主就應(yīng)該按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的100%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)；反之，若相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)內(nèi)仍在分期開發(fā)建設(shè)的，那么這個(gè)小區(qū)先期入住的業(yè)主可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
三是因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（連續(xù)超過六個(gè)月及以上）未入住或未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申請(qǐng)，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
四是住宅小區(qū)內(nèi)的非營(yíng)業(yè)性公建配套用房的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人交納，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人在住宅實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)協(xié)商確定。
5．幾種相關(guān)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、二次供水運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、車輛停放服務(wù)收費(fèi)等，按我市相關(guān)的收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。
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