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《金壇市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）于2015年3月31日經(jīng)金壇市政府第25次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)并于2015年4月30日起正式實(shí)施?，F(xiàn)就《辦法》相關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、《辦法》出臺(tái)背景
2009年我國(guó)對(duì)工程建設(shè)領(lǐng)域進(jìn)行了專項(xiàng)治理，經(jīng)營(yíng)性用地的容積率就是其中之一，專項(xiàng)治理的一個(gè)重要成果就是各類規(guī)章制度的建立。建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》、《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題開(kāi)展專項(xiàng)治理的通知》和江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃治理和監(jiān)督檢查的通知》中，均要求各地對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的容積率管理進(jìn)行規(guī)范。因此，我市在2009年11月制定出臺(tái)了《金壇市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》（壇政發(fā)[2009]100號(hào)）文件。2012年2月，住建部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)[2012]22號(hào)），對(duì)建設(shè)用地的容積率管理（包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的）進(jìn)行規(guī)范。金壇市按照這個(gè)辦法，在2012年10月，制定出臺(tái)了《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》（壇政規(guī)[2012]11號(hào)）文件，文件的規(guī)范對(duì)象包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)用地，同時(shí)還廢止了《金壇市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理規(guī)定》（壇政發(fā)[2009]100號(hào)）文件。此次重新制定新的《辦法》，主要是基于以下背景：
（一）上位規(guī)范方面
2013年12月19日，住建部與國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的形式發(fā)布了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353—2013），明確于2014年7月1日開(kāi)始實(shí)施，此次建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范中明確“本規(guī)范適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過(guò)程的建筑面積計(jì)算”。區(qū)別于2005版的建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，增加了“建設(shè)全過(guò)程”，此“建設(shè)全過(guò)程”在新規(guī)范條文說(shuō)明中明確為“指從項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告至竣工驗(yàn)收、交付使用的過(guò)程”。
?。ǘ┙ㄖ娣e與房產(chǎn)面積之間的矛盾
1.適用范圍的不一致：《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986—2000適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量?！斗课菝娣e測(cè)算技術(shù)規(guī)程》J11973—2012適用于江蘇省轄區(qū)內(nèi)有關(guān)房屋登記工作中各類房屋面積的測(cè)算工作。
2.計(jì)算規(guī)則的不一致：如陽(yáng)臺(tái)，房產(chǎn)面積中對(duì)于陽(yáng)臺(tái)是否計(jì)算全面積基本以是否封閉為標(biāo)準(zhǔn)，而建筑面積對(duì)于陽(yáng)臺(tái)面積的認(rèn)定，老規(guī)不管封閉與否均計(jì)算一半面積，新規(guī)以是否在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)為是否計(jì)算全面積的標(biāo)準(zhǔn)。如坡屋頂?shù)拈w樓，房產(chǎn)面積中對(duì)于凈高在2.1米以上部分才計(jì)算面積，建筑面積則對(duì)于凈高在1.2米—2.1米間的閣樓按1/2計(jì)算面積。
?。ㄈ┱猩汰h(huán)境的需要
基于目前我市的大招商背景，很多投資商最關(guān)心的就是計(jì)容方法的確定。按照目前我們施行的“以三個(gè)規(guī)定就高計(jì)算”的原則，如陽(yáng)臺(tái)，若封閉需按全面積計(jì)算計(jì)容面積。而從周邊城市調(diào)查情況來(lái)看，均是以建筑面積的計(jì)算規(guī)則來(lái)認(rèn)定陽(yáng)臺(tái)的計(jì)容面積，這樣投資商就需要適應(yīng)我市的計(jì)容方法，不利于營(yíng)造我市良好的招商氛圍。
?。ㄋ模┏Ｖ菔袌?zhí)行的相關(guān)規(guī)定
1.2014年9月10日，常州市規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于執(zhí)行新建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的通知，明確執(zhí)行2013版規(guī)范。
2.計(jì)容細(xì)則方面，常州較我市計(jì)容管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富，有必要參考常州市的計(jì)容細(xì)則并結(jié)合金壇市城市管理現(xiàn)狀對(duì)細(xì)則進(jìn)行補(bǔ)充和優(yōu)化。
二、新老《辦法》的主要區(qū)別
（一）金壇市2012年出臺(tái)的《金壇市建設(shè)用地容積率管理辦法》，從字面上理解，可以同時(shí)規(guī)范經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的容積率管理，但是其第二條又表述為“在本市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法”。加上從規(guī)劃管理層面來(lái)說(shuō)，建設(shè)用地的容積率管理主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地，因此本次《辦法》文件名為《金壇市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理辦法》，更具針對(duì)性。
?。ǘ┌凑?013版的《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的要求，經(jīng)營(yíng)性用地的規(guī)劃審批和竣工核實(shí)面積均以新的建筑面積規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)，具體計(jì)容建筑面積以建筑面積規(guī)范為基礎(chǔ)進(jìn)行折算。
?。ㄈ⒃苑慨a(chǎn)測(cè)繪面積作為審批和竣工面積的依據(jù)，調(diào)整為以建筑面積作為項(xiàng)目審批和竣工的依據(jù)。
?。ㄋ模Ⅱ?yàn)收階段的超容認(rèn)定辦法，由計(jì)容建筑面積與核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證面積進(jìn)行比對(duì)調(diào)整為計(jì)容建筑面積與規(guī)劃條件允許的建筑面積進(jìn)行比對(duì)。
（五）對(duì)計(jì)容細(xì)則方面，參考常州計(jì)容細(xì)則，結(jié)合金壇市城市管理現(xiàn)狀在原有計(jì)容細(xì)則的基礎(chǔ)上進(jìn)行了補(bǔ)充和優(yōu)化。
?。?duì)原辦法中一些用詞進(jìn)行規(guī)范化修正。
?。ㄆ撸┌凑铡靶马?xiàng)目新辦法、老項(xiàng)目老辦法”的要求，區(qū)分不同項(xiàng)目時(shí)間，明確相應(yīng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。因出具規(guī)劃條件、簽訂土地出讓合同和審批規(guī)劃方案有時(shí)間差，且出具規(guī)劃條件和審批方案的時(shí)間不具有唯一確定性，統(tǒng)一以2014年7月1日之前和之后簽訂土地出讓合同的時(shí)間作為區(qū)分新老項(xiàng)目，施行新老辦法的依據(jù)。
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