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各轄市（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局、金壇區(qū)城管局、各有關單位：

為了進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《常州市住宅物業(yè)管理條例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標投標實施辦法》等規(guī)定，結合本市實際情況，制定《常州市住宅物業(yè)管理項目招投標辦法（試行）》，現印發(fā)給你們，請認真組織實施。

附件：《常州市住宅物業(yè)管理項目招投標辦法（試行）》

常州市住房和城鄉(xiāng)建設局

2019年9月27日

（此件公開發(fā)布）

常州市住宅物業(yè)管理項目招投標辦法（試行）

第一條  為了進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招標投標活動，維護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《常州市住宅物業(yè)管理條例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標投標實施辦法》等規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條　在本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理項目(不含政府采購的住宅物業(yè)管理項目)招投標活動及監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱住宅物業(yè)是指含有住宅的物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地。

本辦法所稱住宅物業(yè)管理項目招投標，是指住宅物業(yè)的招標人在市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務企業(yè)的活動。

本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的項目建設單位、經業(yè)主大會授權通過市公共資源交易中心（分中心）招標的業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）和物業(yè)管理委員會（以下簡稱物管會）。

本辦法所稱投標人是指具有投標資格，并響應住宅物業(yè)管理招標、參與住宅物業(yè)管理投標競爭的物業(yè)服務企業(yè)。

本辦法所稱前期物業(yè)管理招投標，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資格的物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂合同，約定對物業(yè)管理區(qū)域內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條  市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全市住宅物業(yè)管理項目招投標活動的指導、監(jiān)督和管理工作。

轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門具體負責本轄區(qū)內住宅物業(yè)管理項目招投標活動的日常管理和監(jiān)督指導工作。

市物業(yè)管理協會應當發(fā)揮社會組織的作用，配合市公共資源交易中心（分中心）做好服務工作，并為業(yè)委會或物管會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供便利條件。

業(yè)委會在社區(qū)居（村）民委員會黨組織領導下依法依規(guī)選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四條　住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當依法通過市公共資源交易中心（分中心）選聘具有相應資格的物業(yè)服務企業(yè)，負責前期物業(yè)管理。

鼓勵業(yè)主大會通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務企業(yè)。

物管會應當通過市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第五條 實行前期物業(yè)管理招標的，招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書10日前，將以下材料報送項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門：

（一）招標公告或者投標邀請書；

（二）招標文件，包括前期物業(yè)管理方案以及落實物業(yè)管理配套設施和用房建設的規(guī)劃圖紙；

（三）招標代理委托合同（委托代理機構招標的）；

（四）關于材料真實性的承諾書；

（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第六條  業(yè)委會或物管會招標的，應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書10日前，將以下材料報送項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門：

（一）項目招標申請報告；

（二）業(yè)主大會作出關于不再續(xù)簽物業(yè)服務企業(yè)的決議、關于選聘新的物業(yè)服務企業(yè)方案的決議（方案應當載明物業(yè)服務內容、服務標準和收費標準等）、授權業(yè)委會招標的決議，業(yè)主授權物管會招標的共同決定；

（三）招標公告（投標邀請書）和招標文件；

（四）招標代理委托合同（委托代理機構招標的）；

（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料。

上述材料屬實的,由市公共資源交易中心（分中心）組織開展住宅物業(yè)管理項目招投標。

第七條  住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積10萬平方米以下的，招標人可以采用邀請招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)?？偨ㄖ娣e超過10萬平方米的，招標人應當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于3個或者住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬平方米的，可以采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第八條  招標人應當根據項目分期開發(fā)情況和不同物業(yè)的使用性質，按照物業(yè)服務收費政策規(guī)定，確定不同的物業(yè)服務費標準。

第九條  招標人通過市公共資源交易中心（分中心）按照交易流程選聘物業(yè)服務企業(yè)的，主要包括以下流程：

（一）發(fā)布招標公告。招標人采取公開招標方式的，應當在公共資源交易中心網站和“常州市物業(yè)管理網”上發(fā)布招標公告,招標人也可以增加發(fā)布公告的媒介。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和聯系方式、招標項目的基本情況、招投標活動時間安排、投標申請人條件以及投標資格預審辦法等事項。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資格的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

（二）投標報名。投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，并在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送至投標地點。

（三）組織開標。由招標人或招投標活動組織人在市公共資源交易中心（分中心）主持開標，邀請所有投標人參加。開標過程應當由招標人記錄，并由投標人代表確認后存檔備查。

（四）組織評標。評標委員會由物業(yè)管理及相關專業(yè)的專家和招標人代表組成。評標委員會應當在保密的情況下，按照招標文件確定的評標標準和方法開展評標，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

（五）確定中標人。招標人應當按照中標候選人的排序依法確定中標人。

第十條  項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當對住宅物業(yè)管理項目的開標、評標過程進行監(jiān)督。

業(yè)委會或物管會可以推薦2-3名代表觀摩開標活動，但不得干預評標委員會的評標和開標。

第十一條   禁止投標人有下列行為： 

（一）以明顯低于本市物業(yè)服務社會平均成本價套取中標；

（二）以向招標人、評標委員會成員或其他工作人員行賄等不正當手段謀取中標；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其它禁止性行為。

第十二條  建設單位應當自確定中標人30日內，將有關招投標的資料報送項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。報送資料包括開標評標過程說明、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、前期物業(yè)服務合同等資料。

轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當自收齊上述資料之日起5日內，辦理中標有關手續(xù)。

第十三條  建設單位銷售物業(yè)前，應當參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務合同。

建設單位銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同向物業(yè)買受人明示并予以說明，并將前期物業(yè)服務合同作為房屋買賣合同的附件。

第十四條  投標人或者其他利害關系人認為招投標活動不符合本辦法有關規(guī)定的，可以依法向招標人提出異議；對異議答復不服的，可以在收到書面答復之日起10日內，向項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門投訴。

招標人應當依法處理異議，并配合物業(yè)管理主管部門處理投訴。

第十五條  前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務合同已依法終止或解除，建設單位需要重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當遵循以下程序：

（一）新的服務內容、服務標準和收費標準等內容的選聘方案征得已銷售物業(yè)總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示，公示期限不少于15日；

（二）建設單位作出解聘原物業(yè)服務企業(yè)的決定后，應當同時書面告知項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會；

（三）建設單位按照本辦法第五條規(guī)定提交材料告知項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門后，在市公共資源交易中心（分中心）重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第十六條  招投標當事人在招投標過程中有違法行為的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十七條  本辦法自2019年11月1日起施行。原市房管局《關于頒布<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法>的通知》（常房發(fā)〔2005〕2號）、原市房管局《關于印發(fā)<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標投標工作規(guī)程>的通知》（常房發(fā)〔2005〕3號）、原市房管局《關于進一步加強前期物業(yè)管理工作的通知》（常房規(guī)發(fā)〔2013〕1號）同時廢止。