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關(guān)于印發(fā)《常州市城市房屋拆遷補償
估價技術(shù)細則》的通知 各有關(guān)單位：
為貫徹實施《常州市城市房屋拆遷管理辦法》（常政發(fā)［2004］85號文件），市建設(shè)局、物價局、房產(chǎn)管理局、國土資源局參照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)市場管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，對原《》（常建［2004］132號文）進行了修訂。該細則自2007年5月10日起施行?，F(xiàn)將該細則印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。原《常州市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)細則》（常建［2004］132號文）同時廢止。本細則施行前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證的建設(shè)項目的房屋拆遷估價仍按原規(guī)定執(zhí)行。
各轄市可參照本細則，結(jié)合本地實際情況制定具體細則。
附件：
第一章 總 則
第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細則。
第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的估價技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細則的要求。
第三條 拆遷估價的對象為拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。
第四條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。
拆遷估價的時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進行直面服務(wù)活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。
第六條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附件二。
第七條 拆遷估價以市場比較法為基礎(chǔ)。一般被拆遷房屋適用基準價格修正方式估價，其基本公式為：
被拆遷房屋估價價格
為基準價格，對住宅是標準房屋基準價格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準價格，營業(yè)用房是路線基準價格；
為市場比較修正綜合系數(shù)。
對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價方法估價。
第八條 基準價格是被拆遷房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。住宅的基準價格以選取的標準房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的營業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定路線基準價格；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區(qū)基準價格。非住宅的基準價格以市場比較法為主，結(jié)合收益還原法、成本法等方法測算得出。
第九條 拆遷估價的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第二章 住宅拆遷估價
第十條 成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：
1．確定估價基準。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標準房屋作為估價基準。“標準房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。
2．測算基準價格。采用市場比較法估價出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為：
標準房屋比準價格 = 可比實例價格 × × × ×
標準房屋基準價格 = （n為可比實例數(shù)，n≥3）
標準房屋基準價格應(yīng)是房屋位于標準層（樓層系數(shù)100%）的價格。
—交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。
—交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。
—實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
—區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。
其計算公式為：
被拆遷房屋估價價格 = 標準房屋基準價格 × × ×F
Ki31─實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
Ki32—區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
F—樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進行調(diào)整。
成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。
第十一條 非成套住宅的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：
1．確定估價基準。一般應(yīng)在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定標準房屋作為估價基準。“標準房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。
2．測算基準價格。采用市場比較法估價出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為：
標準房屋比準價格 = 可比實例價格 × × × ×
標準房屋基準價格 = （n為可比實例數(shù)，n≥3）
標準房屋基準價格應(yīng)是房屋位于標準層（樓層系數(shù)100%）的價格。
—交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100。
—交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。
—實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
—區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標準房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。
其計算公式為：
被拆遷房屋估價價格 = 標準房屋基準價格 × × ×
Ki31─實體因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
Ki32—區(qū)位因素修正系數(shù)，為標準房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。
─非成套綜合修正系數(shù)0.97。
第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進行補償。
閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。 第三章 非住宅拆遷估價
第十三條 非住宅中的營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：
1．明確區(qū)位路線。被拆遷營業(yè)用房的區(qū)位路線參見附件二。
2．確定基準價格。被拆遷營業(yè)用房的路線基準價格參見附件二。
3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準價格對應(yīng)的“標準房屋”進行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。“標準房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。
其計算公式為：
被拆遷房屋估價價格 = 路線基準價格 × ×
—時間因素修正系數(shù)。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。
—實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。
營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價。
第十四條 非住宅中的非營業(yè)用房的拆遷估價價格測算的技術(shù)路線為：
1．明確區(qū)位。被拆遷非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。
2．確定基準價格。被拆遷非住宅非營業(yè)用房基準價格參見附件三。
3．確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準價格對應(yīng)的“標準房屋”進行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。
其計算公式為：
被拆遷房屋估價價格 = 區(qū)位基準價格 × × ×
—時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。
—實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。
—區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 第四章 其它拆遷估價
第十五條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其路線基準價增加5%。
第十六條 土地性質(zhì)為出讓的營業(yè)用房，其路線基準價增加30%；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準價格增加10%。
第十七條 被拆遷底層營業(yè)用房距離高價街在0-15m(含15m)的，其路線基準價增加15%；距離高價街在15-30m(含30m)的，其路線基準價增加10%；距離高價街在30-50m(含50m)的，其路線基準價增加5%；距離高價街在50m(不含50m)的，其路線基準價不再增加。低價街修正后的路線基準價不高于高價街的路線基準價。
被拆遷底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達到主臨街面寬的50%的，其路線基準價增加5%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準價增加10%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的100%的，其路線基準價增加15%。
被拆遷底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其路線基準價只可按其中一種規(guī)定進行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。
第十八條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房使用一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價：
(1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價。
(2) 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按以下公式計算：
估價價格=土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價價格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價價格×（1-營業(yè)年限權(quán)重）
營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（拆遷年份-基準年份1990）
第十九條 采用收益法估價的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)要求進行收益法估價。
第二十條 采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求?。唤ㄖ?、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。
第二十一條 國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護、獨立使用部分的補償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準價格（單價）
土地區(qū)位基準價格（單價）參見附件九。
第二十二條 未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)按成本法估價其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進行估價，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。
第二十三條 凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機電設(shè)備估價、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)單獨估價。
第二十四條 拆遷估價中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨立的專項性質(zhì)估價作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標的取值，均視估價具體情況，參照本細則附件十、十一的規(guī)定選取。 第五章 附 則
第二十五條 本細則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。
第二十六條 武進區(qū)、新北區(qū)區(qū)位基準價格、路線基準價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照本細則擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準后執(zhí)行。
各轄市可參照本細則，結(jié)合本地實際情況制定具體細則。
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